Mg.
Gilberto Mendoza del Maestro (*)
Para
empezar con la exposición voy a poner un caso hemos tomado conocimiento el día viernes de la semana pasada, la Corte
Suprema decidió otorgar la titularidad de un predio a una persona (persona X).
Cuando este documento se envió al registro, el registrador pidió la aclaración
del mismo, se le indicó que dicha persona había adquirido de otra persona de
las cuales no existían antecedentes registrales que demuestren su propiedad.
Este
caso aún por resolverse ejemplifica que el Poder Judicial decide que una
persona es titular ya sea por un tema de fraude, ya sea por un tema de mejor
derecho de propiedad, o por diferentes supuestos. Cuando llegan estos casos a
registros, aunque cada vez menos, el registrador observaba y solicita aclaración
manifestándole al juez que la persona que transfiere la propiedad no aparece en
ningún antecedente registral.
En
dicho sentido hay que tomar en cuenta lo dicho por el artículo 2011 del Código
Civil el cual, en su primer párrafo, dice lo que debe calificar el registrador,
el registrador en principio tiene que analizar la validez del acto, es decir que
este conforme a derecho, también que los actos no sean nulos.
El
segundo elemento que se califica es que cumplan con los principios registrales:
llámese principio de prioridad, principio de legalidad, tracto sucesivo entre
otros.
¿Qué
es el tracto sucesivo? Es que exista una cadena de transferencias de derechos,
lo cual es más frecuente en casos de predios y no necesariamente en el ámbito
de las personas jurídicas. En caso un sujeto no participe dentro de la cadena
de transferencias, el registrador observará dicha situación. Hay que recordar
que el registrador no puede observar lo dicho por el juez, ya que el mismo se
encuentra en una mejor posición para valorar los documentos presentados que el
registrador ya que dichos documentos han pasado por un procedimiento judicial.
Lo
tercero que el registrador califica, es que el acto sea inscribible, suelen
llegar a registros casos en donde se pretende la inscripción de un compromiso
para contratar o un comodato en el registro de predios. En esta situación el
registrador debe respetar lo dispuesto en el artículo 2019 del Código Civil, el
cual dice sustancialmente que solamente se inscriben aquellos actos que generen
efectos reales, lo que genera efecto obligacional en general no se inscribe,
salvo dos excepciones: contrato de arrendamiento y contrato de opción.
Se
ha propuesto la ampliación de los supuestos del artículo 2019 del Código Civil,
de forma que se puedan publicitar tanto los efectos personales y el crédito,
ello se da porque cada vez es más importante la publicidad del crédito, por
ejemplo el compromiso de contratar, ¿por qué el contrato de opción se inscribe
y por qué el compromiso de contratar no? En estricto, no hay una justificación
de fondo en el tema, la única justificación es, no es un derecho real.
Para
el ámbito judicial el registrador no puede calificar, lo que puede hacer es pedir
aclaración lo que en realidad es una observación encubierta. La diferencia es
que se le hace notar al juez diciendo que estamos ante un acto no inscribible o
que una persona no se encuentra dentro de los antecedentes registrales antes de
realizar la transferencia. De esta forma el registrador advierte al juez de
ciertas irregularidades, y es él (el juez) quien decide inscribir o no
determinado acto por lo cual el juez asume la responsabilidad y el registrador
se libera de la misma.
Entonces
al verificar que el acto sea inscribible, muchas veces ha ocurrido, de repente
de que se inscriban actos que no tienen vocación de ser publicitados por
mandato judicial, no obstante ello el registrador en la práctica sí puede
denegar la inscripción, evidentemente eso dicen en los papeles, pero en la
realidad lo que les van a decir es: aclárame Usted, para evitar un tema de
responsabilidad.
Esto
se da también en los casos que se verifica un supuesto de tema de incompatibilidad
con títulos anteriores ¿por qué es incompatible? porque de repente la persona
que está ahí no es la persona que hipotecó, entonces quieren ejecutar (entre
comillas) una hipoteca de alguien que ya no figura en el registro, por ejemplo
una hipoteca legal, oye pero ya hay una hipoteca voluntaria inscrita y lo que
dice el artículo 2022 es, entre lo inscrito y no inscrito ¿quién prevalece? lo
inscrito, salvo la excepción del pleno casatorio, ¿no?, entonces si va a
prevalecer lo inscrito, y me estas ejecutando una hipoteca legal, lo que va a
ocurrir es un desfase y se va a poner en tela de juicio el principio de
legitimación, al que evocamos nosotros en el artículo 2013 del Código Civil perjudicando
al titular inscrito en el asiento registral. En estos casos, también se puede
pedir aclaración al Juez, toda vez, eso sí es un deber porque ya hay una
contravención contra otra persona que tiene derecho, y hay un supuesto
adicional, que uno puede ver en los precedentes y acuerdos que es que de
repente pueda ocurrir alguna vez, que el mandato judicial propiamente contravenga
o se violente el derecho de terceros que no hayan participado, y eso muchas
veces se cuestiona en Lima, por ejemplo, en los casos de reversión que tiene
que ver con el ámbito administrativo pero que también se puede ver en el ámbito
judicial, oye no notificaste al titular actual, entonces no notificaste al
titular actual debiste haberlo notificado, aún así señor Juez ¿Usted quiere que
se inscriba? Sí, ah entonces que se inscriba, pero bajo su responsabilidad.
Son
los tres supuestos en los cuales se dice que se puede pedir aclaración al Juez,
en los demás supuestos, no se le puede pedir, aunque a pesar de esa obligación por
un tema de responsabilidad piden aclaración. Desde el punto de vista del juez
ello no resulta lógico al igual que desde el punto de vista del usuario que
sabiendo que no pueden pedir aclaración la requieran. Ello se da principalmente
porque el registrador busca protegerse del ámbito de responsabilidad
extracontractual. Es decir, de culpa leve, culpa grave y dolo. Ello es
razonable ya que existen casos en donde se ha embargado incluso el 60% del
sueldo del registrador por el tema en donde el registrador no notó que en la
escritura pública se consignaba otro lugar como capital, aunque esos detalles en
estricto no califica.
Existen
razones extrajurídicas que dificultan la labor del registrador por ejemplo la
elevada carga laboral, por lo cual se dedican a calificar solamente lo
fundamental en cada caso como por ejemplo quien es el titular registral, los
requisitos de validez y se cumple el reglamente. Pero la realidad es que
existen detalles dentro de la propia escritura que podrían alterar la
calificación, pero resulta funcionalmente imposible que el registrador
califique.
Entonces
tenemos un primer ámbito si el criterio del registrador es cerrado o y el
segundo ámbito que es en estos casos el registrador también está viendo por no
asumir responsabilidad, en donde existe una regla no escrita en el mundo
registral: “prefiero observar que inscribir en situaciones que de alguna manera
pueden perjudicarme a posterior”.
Ello
no debería ser así, pero la realidad es que ese factor afecta la calificación registral
incluso teniendo un título válido y eficaz, pero por ejemplo verse sobre
comunidades campesinas o un conflicto entre juntas de propietarios va preferir trasladarle
la tarea de la calificación a su superior jerárquico que es el Tribunal Registral,
aún cuando existan acuerdos configurados el registrador va a buscar tener la
menor cantidad de procesos.
De
igual forma en el ámbito judicial, el registrador aunque teóricamente solo
puede pedir aclaración en tres puntos la realidad es que se busca pedir
aclaración sobre la mayor cantidad de puntos para liberarse de responsabilidad,
en tal sentido se da la regla “ante la duda pide aclaración, cuando se judicial”
“ante la duda observa” ¿para qué? para que no tenga problemas en un futuro.
No hay comentarios:
Publicar un comentario